[특집기획 1편] 통일한국 10대 전망 - 부동산 투자
2018.05.03 하 대현 기자 ⓒPowerNgine
통일한국 전망 1 : [경제] 부동산 투자
통일한국 전망 2 : [경제] 금융투자
통일한국 전망 3 : [건설] 북한 도시개발 및 건설전망
통일한국 전망 4 : [사회] 교육교류와 기술표준
통일한국 전망 5 : [국방] 국방력 감축방안
통일한국 전망 6 : [국방] 국방력 강화방안
통일한국 전망 7 : [정치] 3대 패싱
통일한국 전망 8 : [건설] 지역이권 충돌 : 금강산과 주왕산
통일한국 전망 9 : [사회] 전쟁/분쟁 위협이 더 높아지는 통일의 역설
통일한국 전망 10 : [정치] 통일한국 먹거리
협소한 면적의 홍콩에 못지않게 그동안 서울 및 수도권 그리고 대구 수성구 등은 결국에는 부동산이 늘 승리해왔다. 투자의 진리는, 우량주식이나 어설픈 비트코인이 아니라 괜찮은 부동산을 잘 확보해서 보유했다가 되파는 것이었다. 이러한 경험은 적어도 지금까지 한국에서만큼은 진리였다. 그러나 이것이 앞으로도 혹은 북측과 관련된 부동산에서도 유효할지는 잘 따져볼 필요가 있다.
남북 경협이 진행되는 단계에서는 통신, 교통, 통관 같은 3통이 열리어서 물자는 물론 지식정보 체계들이 움직일 수 있게 된다. 그러나 부동산은 아니불(不)자를 써서 움직이지 못하는 동산이기에 부동산이다. 그런 점에서 우리는 무조건적인 투기에 주의할 필요가 있는 것이다.
- 경협단계와 통일단계에서 부동산 투자는 어떻게 다를 것인가?
요즘 북한 접경지역에 대한 토지매입들이 이루어지고 있다고 하던데 이는 말 그대로 기획부동산일뿐이다. 어느 순간까지는 네덜란드의 튤립처럼 같이 호가가 계속 올라갈지 모르겠으나 해당 토지들이 실질적인 개발이 되지 못할 것이라는 것이 어느순간 드러나면, 폭락 정도가 아니라 처분하기도 힘들어지는 상황들이 올 것이다.
부산역에서 출발한 KTX가 대전, 서울을 지나서 평양을 거쳐 중국과 러시아로 휙 지나쳐버릴텐데, 북한 접경 지역이 무슨 의미가 있을 것인가.
북한 접경 지역은 남한에서 출발한 물자들이 잠시 머물러가기 위한 냉동창고나 물류 중간기지로서의 의미는 있을 수 있다. 그러나 경협이 본격화 되면 북한에서 출발한 물자들이 남한으로 오는 경우가 훨씬 많을 것이며, 이를 위한 물류 중간기지들도 굳이 수용이 어렵고 개발민원이 있을 휴전선 이남 지역이 아닌, 북측 토지를 수용해버리면 간단하게 해결 될 일이다.
그렇다면 이처럼 경협단계까지는 북측까지는 직접적으로 진출하지 못하고, 남측에 있는 접경 인근지역에서만 부동산 투자를 검토하다가, 통일단계로 본격적으로 접어들면 어떻게 될 것인가?
- 부동산 투자. 통일한국에서도 유효한가?
결론부터 말하자면 북한 지역 내에 있는, 부동산은 개인들이 취득할 수 있는 대상이 아니다. 북한 체제가 갑자기 붕괴되는 일이 벌어지지 않는 한 대동강 이남 강남땅이 좋을 것인지, 대동강 이북 강북땅이 좋을 것인지는 당장 고민할 필요가 없다는 것이다.
그럼, 북한에 대한 부동산 투자는 불가능한 것이가? 그렇지 않다. SOC 분야의 공적자본 외에도 P2P나 여러 민간 자본들이 진출할 것이며, 그러한 것에 대한 간접투자가 충분히 가능할 것이며, 이러한 투자는 북한 지역의 각종 개발과 맞물리면서 수익율이 좋으면서도 공공의 이익에도 부합할 것이다.
- 부동산 투자. 통일한국에서도 유효하다!
결론부터 말하자면 통일한국에서 부동산은 투자가 가능하다. 그것은 바로 통일한국이 되었을 때 (구) 남한 지역에 대한 부동산 투자이다.
1990년에 독일이 통일되었다. 이후에 동독 지역의 부동산이 서독보다 훨씬 더 많이 올랐다고 하나, 그것은 하나의 체제인 국가였기에 가능한 것이었다.
또한 지방 아파트가 1억짜리는 20%가 올라도 1.2억원이 되지만 강남 20억 아파트는 10%만 올라도 22억이 되어서 상승률은 절반이지만, 증가된 금액은 열배가 되듯이 정말 장기적으로 하나의 체제가 된다고 하더라도 기본 모멘텀이 있는 남한 부동산이 더 가치가 있을 수 있는 것이다.
그렇다면 남한에서 부동산 투자의 답은 아파트인가? 아니다.
이미 수도권 아파트는 인구증가 속도에 비해 엄청난 과잉공급이 이루어지고 있다. 단순히 분양이 덜되는 미분양 수준이 아니라 분양을 받고서도 입주를 포기하거나 준공이후에도 빈 집이 있는 "미입주"가 심화 되는 등 아파트는 더 이상 답이 아니다. 그렇기에 이 영향으로 수도권 빌라들까지도 영향을 받고 있다.
그렇다고 집들이 좀 빈다고 무상으로 북한 주민들을 강제로 이주시켜 와서 무상으로 살게 해줄 수는 없는 것이기에 남한의 아파트/빌라는 중기적으로도 쉽지 않을 것이다.
그럼 대관절 왜 남한의 부동산이 더 가치 있다고 하는것인가? 그건 오로지 불패의 신화 강남과 멋진 전원주택을 지을 수 있는 한남/판교 등 일부 토지들로 한정이 될 것이다.
실망하였는가? 당신은 그러한 곳에는 투자할 수가 없는가?
그렇다면, 무리한 대출을 내어서 남한의 어설픈 지역에 주택을 취득하거나 임대사업자로서 월세를 받으려고 하기 보다는 2편에서 이어질 금융투자에서 PowerNgine과 의견을 나눠보는 것은 어떠할까?
2018년 05월 03일 12:00 입력
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