[전망] 향후 3개년도 부동산 전망
□ 2022년 : 공급측 원가 인플레 발생분 가격전가 난항 (신축 가격상승 둔화)
□ 2023년 : 신축공급 감소 지속하면서도 분양가 하락발생 (구축/신축 주택가격 침체)
□ 2024년 : 경기회복/금리안정으로 부동산 공급/수요 회복 (주택 공급량/거래량 회복되며 상승)
■ 매수 최적시기는? Now.
2022.06.12 하 대현 기자 ⓒPowerNgine
건설자재 가격 상승 및 인건비 상승에 따른 건설원가가 상승되는 가운데 금리인상으로 수요자들의 위축이 우려되면서 건설사들이 입찰을 신중하게 하고 있다. 수주를 한 건설현장 조차도 착공이 지연되거나 물가상승분을 어느정도나마 반영을 해주는 공공 공사에조차 건설사들이 입찰을 주저하기에 이르렀다.
2021년 철근가격이 예년대비 2배 가량 오른상태에서 2022년에도 지속적 상승세가 발생해왔고 (2022년 6월들어서야 철근은 일부하락) 유연탄 가격상승으로 시멘트가격 또한 상당부분 상승을 하고 이에 따라 레미콘 가격까지 연쇄적으로 인상되었다.
그 외에도 국제유가 상승, 구리, 알루미늄 등 각종 기초재, 비철금속 인상과 화물운임까지 인상되면서 전반적인 건자재 인플레가 발생하였다.
재료비의 인상 외에도 노무비가 증가하는 한편 안전관리 강화 및 현장관리 강화로 여러 경비까지 증가되어서 재/노/경 (재료비, 노무비, 경비) 3대 원가가 모두 증가하기에 이르렀다.
문제는 이 같은 상승분을 건축물 판매가격/분양가격에 반영이 쉽지가 않다는 것이다. 국제적인 경기침체 우려와 동시에 금리인상으로 기존 주택들의 거래량감소/가격인하가 발생되면서 신축 건축물에 대한 가격이 우려되는 속에서 쉽사리 착공을 하기에는 리스크가 커지고 있다. 착공~준공까지 2~3년은 걸리는 건설업종의 사이클 특성상 현재 기준으로는 고생해서 짓고도 손해가 날 만한 대내외 여건이 짙어지고 있어서이다.
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PowerNgine 주택전망 시나리오
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<2022년 2Q : 현재>
자재 인플레로 신축 분양가 상승하는 와중에도
→ 구축 거래가격과 거래량은 하락
→ 신축 분양가 상승 여력저하
▶ 건설사 수익성 저하
<2022년 4Q>
건설사들의 리스크 관리로 신규수주나 착공 저하
→ 신축, 분양 의지 저조와 주택 매수심리 악화 동시 지속
→ 공급량이 저조해짐에도 수요도 함께 감소
▶ 기존에 이미 건설중이었던 오피스텔 위주로 미분양 및 미입주 가속화
<2023년 3Q>
→ (경기회복시) 오피스텔 입주량 회복
<2024년 2Q>
→ 공급부족으로 신축수요 증가
<2024년 3Q>
→ 경기회복/금리안정으로 부동산회복
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그렇다면 상기 시나리오만을 기준으로 보았을때 주택 매수시기는 언제인가?
여기에 대한 답은 "(실수요 1가구 1주택은) 당장 사라!"이다.
당장 집을 사라고 아무리 강권을 하더라도 실제로는 수요자들이 당장은 사지 않을 것임을 오히려 알기에 주택 매수 자체를 무한정 미루지 말고 매수는 하겠다는 심리를 유지하라는 취지이다.
다만 부동산 침체기이건 폭등기이건 가급적 주택은 은퇴시점까지 원리금을 모두 상환할 수 있는 가격범위 이내에서만 매수할 것을 추천한다.
갭투자를 해서 월세처럼 이자만 내다가 차후에 상승분은 가지고 매도를 하겠다는 것은 거의 망상에 가깝다. 주식과 달리 거래의 비용이 큰 부동산은 쉽게 단타매매가 원활하지 않기에 매수자가 언제 매도를 할 수 있을지 모르는데 그 시점에 가서 금융시장, 부동산시장이 어떻게 되어 있을지를 맞춘다는 것은 거의 불가능에 가깝기 때문이다.
그런 경기 사이클을 늘상 맞출 수 있다면 무거운 부동산 보다는 차라리 주식이나 채권을 하는 것이 훨씬 합리적일 것이다. 그러나 경제학 교수 조차도 심지어 경제로 노벨상을 탄 석학들도 언제가 경기고점이고 저점인지, 언제 침체가 시작이 되고 반등이 시작될지는 제대로 맞추기가 힘들다. 후행적으로 언제가 저점/고점이었고 어떤 사유들로 침체/반등이 촉발되었다는 것을 설명할 수 있기 때문이다.
그렇기에 인구소멸이 우려되는 지역이나 직주근접이 안되면서 교통조차 소외된 지역이 아니라면 (15년, 30년 후에도 동네에 인구가 어느정도 유지될 것으로 보이는 곳이라면) 가계 실질소득 전망을 감안하여 움직이기 시작할 필요가 있게 되었다.
리스크를 얼마나 감수할 것인지를 판단 후 주택 매수 시점은 Now.라는 관점에서 급매물들을 본격적으로 둘러보기 시작해야 할 시기가 되었다.
2022년 06월 12일 16:00 입력 <CopyRightⓒPowerNgine 하대현 기자>
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